房地产项目合作开发过程中的模式选择及权益保障
江苏高的律师事务所魏志强
随着房地产业的不断发展，资本与土地的结合也日益密切。于是，“房地项目的产合作开发”成为了房地产开发领域的常见模式。然而，随之而来的房地产商在合作开发期间的各类问题也是接踵而至。为了解决该领域的相关问题，我国《公司法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、最高院的司法解释等相关法律法规对各类问题也作出了相应的规定。为此，本文结合房地产项目合作开发中的权益保护问题进行简单的阐述。
一、概述（一）房地产合作开发的概念要了解什么是房地产合作开发，首先要明确房地产开发的概念。房地产开发，是指房地产开发者按照法律规定，在取得国有土地使用权的基础上，以自己或他人占有使用为目的，进行土地改造、基础设施建设、房屋建设及租赁的行为。因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第14条的规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险，合作开发房地产为基本内容的协议。”（二）房地产合作开发的特点1、合作开发的主体必须是两个或两个以上的房地产开发者。2、合作开发的形式是房地产开发者之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益。3、合作开发的目的是通过合作的方式达到完成房屋建设的效果。
二、房地产项目合作开发的模式
f（一）法人型房地产合作开发经营
法人型房地产合作开发即房地产开发者设立房地产项目公司。房地产项目公司，是指投资者为了开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。根据《民法通则》第51条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”在新成立的房地产项目公司中，房地产开发者成为股东，其权利义务也由公司章程来规范，而非合作协议。各个房地产开发者从合作协议中约定的连带责任变为以公司的注册资本为限，对外承担有限责任。
法人型房地产合作开发经营的优缺点主要表现在如下几方面：
1、责任明确，法律风险较小
由于房地产开发者的权利义务由公司章程来规范，合作各方可以在公司章程中明确各方的责任。较之普通的合作协议，各方的责任承担更加明确与细化。由于各方对外承担有限责任，则其可以有效地控制法律风险，而非像普通的合作协议中承担连带责任，法律风险较大r