，这笔费用最终转嫁到购房的公民，公民在交房产税时再交一次含土地价值的费用，故而，无论其是只是“试点”、还是只针对“高档别墅”征收，都无法回避重复征收的事实。另外，房产税方案违反了法不溯及既往原则，该原则是指法律对于其生效以前发生的是没有法律效应。重庆从2011年起对主城内符合要求的商品住宅征收个人住房房产税，是对既往民事行为进行强制性管理。重庆不但在制定房产税方案时将存量房纳入了征税范围，而且在执法与行政时也依据地方房产税方案对重在的存量独栋商品住宅征税，违反了法不溯及既往原则。最后，从正当性方面讲，由于分税制，地方政府存在的巨额赤字只能靠土地财政来弥补，房产税收入的具体管理与支出并未设有专门的机构。因此，房产税的出台很容易让公众认为政府将自身的财政负担转嫁给社会公众，亦很难让公众相信政府开征房产税的目的是正当的；房产税征收，需要建立了相应的配套机制，而我国，统一的居民个人住房信息并未实行全国共享，房屋动态价格评估体系亦未建立起来，开征房产税难以实现社会的公平，其正当性更加难以保障。综上所述，从合法性和正当性方面来讲，试点的房产税存在诸多的问题，但是，作为调控房价的一次有益尝试，我们应该秉持着宽容的心态，逐渐解决合法性和正当性的问题。
3房产税的经济作用有效性分析
31从税收模型角度分析在历史上，关于财产税的理论问题一直不断。主要观点分为三种：第一种是传统观点，认为财产税完全由消费者承担。第二种是受益者付费观点，认为财产税是对当地福利的一种付费，理当由消费者付费；第三种是资本税观点，认为财产税由资本最终承担的。第一种观点传统观点认为（Simo
1943；Netzer1966）财产税最终完全由消费者承担。它以部分均衡模型分析财产税。它的假设是，在开放经济体中，不同地区的资本回报率应当是一致的。这就说明，资本不承担财产税。既然资本不纳税，那么一个地区如果征收财产税，必然是消费者纳税了。这种观点思路很清楚，具体到微观层面是这样一个过程：征收财产税后，短期内房价不变，资本
f获利变少，因为资本逐利，所以会流失至其他地区，本地投资减少，房屋供应减少，需求不变，价格升高，直至投资回报率与其他地方相同。而消费者不得不忍受房价升高的后果。因此，可以说这样的财产税是通过消费者承担升高的房价缴纳给政府的。第二种观点受益者付费观点（Hamilto
19751976；Fischel1975White1975）认为财产税是消费者根r