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借:应付账款拆迁补偿费贷:主营业务收入案例分析2房地产企业开具销售不动产发票5530万元,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元,结转成本的会计处理:
(总面积下每平方成本面积)
安置回迁房收入成本。一样不交营业税
5530553055305530
借:主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷:开发产品案例分析(二)税务处理如下1企业所得税的处理32498965
32498965
A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时,就要确认视同销售所得=5530-32498965=22801035(万元),
(安置回迁房收入安置回迁房成本)
缴纳企业所得税=22801035×25=5700259(万元)。
f需要注意的是,这里不能按预计毛利率计算缴税,而是要确认视同销售所得计算缴款。案例分析2土地增值税的处理与企业所得税不同的是,在与被拆迁户办理交接手续时,不需要立即进行土地增值税清算,只需要预征。假定预征率为2,则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时,要预缴土地增值税=5530×2=1106(万元)。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算,要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕,因此土地增值税必须清算。案例分析2土地增值税的处理该项目土地增值税清算计算过程如下:开发成本=5530+6000=11530(万元);
14770是收入
扣除项目金额=11530×(120)+11530×1014770×55=1580135(万元);增值额=14770+5530-1580135=449865(万元);增值率=449865÷1580135=2847,适用税率30,速算扣除率为0;应缴土地增值税=449865×30-0=1349595(万元);已预征土地增值税=5530×2=1106(万元);应补缴土地增值税=1349595-1106=1238995(万元)。案例分析3营业税的处理。(1)营业税的计算回迁房成本价如何确定?有的地方认为,考虑到被拆迁房产原占有土地,开发商不需对该土地支付成本,补偿房产的成本价不应再计算土地成本;有的地方则认为应包括土地成本。一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样,应分为土
f地成本和建筑成本两个方面,只不过这里土地成本是以房换地换回来的,成本价应该包括土地成本。A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税=41137931×7900×5=16249482745(万元)回迁房成本单价面积。案例分析3营业税的处理。(2)开具销售不动产发票问题。A公司如果采用企业会计准则,非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元,A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票;A公司如果采用企业会计r
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