制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价32498965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－32498965＝22801035（万元）。二、房地产开发企业代收费用的税务处理（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：二、房地产开发企业代收费用的税务处理（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
f2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。
只有省级以上才不需要缴纳营业税
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。二、房地产开发企业代收费用的税务处理国税发200469号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。二、房地产开发企业代收费用的税务处理因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。例如：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。则代收款项的营业额1000100501150万元。二、房地产开发企业代收费用的税务处理为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代r