征：○本案立地位置基本以火车站为核心向四周扩散，本案立地位置是二大商业街区的核心，起到纽带作用，也是二大商业街区的中心。○市场经营模式属地市场商业经营模式陈旧，基本为租赁型经营形态，部分低档商品（如：皮鞋、洗涤化妆品等）的经营户由于资金匮乏及商店的经营格局的限制采用了扣率形式的经营形态。○市场商品结构属地市场商品品牌强弱不一，有相对中高档的品牌，如：苹果、鳄鱼、皮尔卡丹等，也有许多不知名的中低档品牌，基本商品单价在200元以内，少量中高档商品单价超过1000元，主力业种均为服饰类商品，音像、电器等专业市场匮乏，超市等商品价格偏高，休闲娱乐等市场表现不明显。○市场经营环境均为老旧的商业环境，没有中央空调、电扶梯等基本商业硬件，各商场经营管理不明显且促销活动很弱，没有成型的集中的购物中心。本案周边仍存在即将开业的或在建的商业项目，会在一定程度上瓜分厂商资源和分化消费力。
○业种规模效益相对诸多的现有市场而言，新港市场的经营情况是最好的，其主要原因自一是业种的相对集中而产生的规模效益，以该市场二楼为例，由于集中了女性服饰商品，其经营业绩和租金价格均高与一楼。○消费市场潜力根据侯马市2002年统计年鉴显示其批发、零售和餐饮的年消费额在13亿元其中批发和零售消费为9300万元，餐饮消费为5700万元城镇居民消费水准食品类年人均消费1416元服装类年人均消费716元居住类年人均消费361元，年人均可支配收入5857元年人均可支配支出为4064元在岗职工平均年人均收入8251元存贷款规模扩大
f第12页共44页城镇居民储蓄存款25亿元金融机构存款额达32亿元金融机构各项贷款余额21亿元上述数据基本可以满足本案在未来的消费能力
f第13页共44页本案的商业定位COMMERCEMOTIF
量贩式复合形态的购物中心百货公司商铺化
本案的基本定位
以商品价格来区分市场，多业态组合的量贩式复合形态的购物中心
量贩的概念是平价的、为中低价格带的商品为主的，符合绝大多数的消费群体的，其不仅表现在商业经营模式上面，表现在商品能够符合侯马绝大多数的消费群体上面，在销售上也表现在以小分割面积为销售主力的销售模式上面。量贩是符合侯马此类地县级城市的、经济收入和储蓄不高的、人口数量相对较少的最有效的商业模式。
f第14页共44页购物中心是指能够满足未来消费群购物、餐饮、娱乐、休闲的一个场所，是将多数零售业态有效集中的场所，是充分发挥商品与商品之间在r