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成本法在房地产评估中的应用
作者：郁锐杨景海来源：《合作经济与科技》2017年第16期
提要房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问题，提出改进建议。关键词：房地产评估；成本法；应用中图分类号：F2933文献标识码：A收录日期：2017年6月6日随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。从销售方角度来看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。从购买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。两方不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评定。为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。本文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足，使得评估值更准确。一、成本法概述（一）成本法的概念。成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方法。成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或价格方法。（二）成本法的范围。成本法不同于收益法，可以评估不以营利为目的或没有经济利益或潜在经济利益的房地产；同样也异于市场法，不需要有相似的可比交易。成本法适用如下：（1）将要开发或是新开发的房地产；（2）公益或是公用为目的的房地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地产。
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（三）成本法的基本公式。成本法是站在购买者的角度，重新构建房地产评估值是投资者从获取土地开始购买到房屋出租出售过程发生的必要支出、税费和开发利润的总和。公式一：房地产价格土地取得成本建设成本管理成本销售成本投资利息销售税费开发利润房地产评估通常是将房屋和土地分开评估，评估过程也是由专门的评估师分别完成的。土地价值的公式是将扣除建设成本，土地是不需要建设的，所以建设成本是属于房屋价值的，同理，土地取得成本不包括在房屋价值中。土地价值计算时，r