成本法在不同房地产评估的应用解析
摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。
关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理
成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式
成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值重新构建价格（建筑物折旧）
重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用
（一）成本法在土地价格评估中的应用
1基本思路
利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各
f项费用之和。
2用成本法评估土地价格中的成本因素
基本公式为：Sabcdef
其中，S为土地价格，a为土地取得费，b为土地开发费，c为税费，d为利息，e为利润，f为土地增值收益。
在土地价格评估中，由公式可以看到影响因素很多，影响最大的还是土地取得费和土地开发费。在土地取得费、开发费中主要的费用一般是政府使用所支出的费用，例如：政府征收农用地时r