基准地价系数修正法实例
（原九洲茶楼整栋）位：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100、建筑容积率60、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。有路线价，商服用地部分应用公式：P商路线价×KY×Kv×（1＋Kt）×Ks×Ka×Kc×Kd×Kp＋Kf；住宅用地部分应用公式：P商区片价×（1∑Ki）×KY×Kv×（1＋Kt）×Ks×Ka＋Kf。估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路－南华路），路线价标准为2620元平方米。（二）确定影响估价对象价格的修正系数1、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。即：KY１。2、确定期日修正系数
f基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。故修正系数为0。3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为60。应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为150＋10×001＝160。因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为5215、第二层地价分摊为1892，合计应分摊为7107。4、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一。街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高。由于委估宗地所处位不属街角地，因此不需要进行街角地修正。6、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线r