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2013年物业管理师考试物业管理实务考试重点10
八、收益性物业的租金管理一物业租金的概念物业租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿。其表现形式是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐步实现的价值的货币表现。二房屋租金的类型和构成房屋租金基本上可以分为成本租金、商品租金、基础租金和市场租金四种类型。1、成本租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成。1折旧费。折旧费又称价值补偿费，它是按房屋耐用年限计算的，以此逐渐收回建造房屋的投资。房屋在长期使用过程中，由于自然和人为的损耗以及技术落后所造成的价值逐渐减少，这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。即房屋承租人对房屋出租人的房屋所受到的损耗给予价值补偿，这部分房屋价值补偿的累积，是维持房屋简单再生产的一个重要条件。2维修费。维修费是指为了保证房屋的正常使用和使用年限所必需的维修和养护费。这部分费用是房管部门与物业管理企业追加的投资，属于生产性的流通费用。它增加了房屋的使用价值，是房租必要的组成部分。3管理费。管理费是指房屋的经营管理者为出租房屋提供必要的管理与服务所收取的费用。4利息。利息是指房管部门和物业管理企业为从事房屋租赁业务向银行贷款应支付的费用。5税金。税金是指房屋经营管理单位作为独立核算的单位所要向国家财政部门上缴的收入的一部分。成本租金是在实际租赁过程中，剔除了赢利因素或只有微利的保本租金。2、商品租金。商品租金也称为理论租金，是由成本租金的基础上加保险费、地租和利润等八项因素构成。1保险费。保险费是指房屋所有人为了保证自己的房产免受意外损失而向保险公司支付的保险金。2地租。地租是指房屋因占有土地而向国家缴纳的土地使用税。
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3利润。利润是指房管部门和物业管理企业从事房屋租赁管理而获取的平均收益，其中一部分上缴给国家，另一部分留在企业用于再生产。商品租金是指房屋作为一种商品在实际租赁过程中所发生的各种费用，即按商品价格一般原理形成的租金。3、基础租金。基础租金一般是指承租人租用每平r