万科财务报告分析
小组成员姓名：
马莲珍黄韵环刘维姜艳峰
1外部环境分析
学号：2015120867201512086520151208642015120868
11波特五力模型
111新进入者的威胁房地产行业必要的两大元素土地和资金导致该行业的进入门槛和进入
成本都较高，没有较为雄厚的资金实力将很难维持在该行业内的发展。112顾客讨价还价的能力
低收入阶层租住廉租房，中低收入阶层领取补贴或购买经济适用房，高收入阶层购买高档住房。不同消费水平的顾客具有不同的消费需求，但基于万科企业股份有限公司的品牌效应，其顾客的顾客忠诚度和顾客满意度都较高。万科集团一开始就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施，单独成立20多年的万科物业运用超前的理念提供管理服务并获得了顾客的一致好评，建立了忠实的顾客消费群体。113供应商讨价还价的能力
房地产行业的产成品与普通商品不同，具有很强的复杂性，是多种因素综合影响而成的，如地理位置、空间、通风采光、配套设施、物业管理、交通环境、开发商资质等。房地产的建造所需要的材料数量大，可以利用规模经济的概念降低成本，削弱供应商讨价还价的能力，提高获利空间。114替代品的威胁
由于房地产行业产品的特殊性，基本没有商品可以实现对房屋功能的大部分替代，所以房地产行业所面临的替代品威胁较小。现存企业的竞争进入房地产行业的门槛较高、难度较大，这使得房地产行业的竞争者较为固定，例如国内主要有：恒大地产、大连万达、绿地、保利、世贸、碧桂园等公司。可以着重分析行业中的领头企业和规模相仿的企业的情况，进而做出对于行业发展趋势的判断和应对竞争者的对策。
12PEST分析法
121政治因素由于房地产行业具有垄断性质，且房地产行业关系到民生问题，所以国家
从未间断过运用相关政策对房地产行业进行干预。房地产行业作为涉及面较广、关联性较高的产业，对促进经济的发展做出了巨大的贡献，是我国的支柱性产业。不能任由房地产行业价格肆意漫涨，也不能用过于大力强硬的政策打压遏制其发展。
f在2011年，温家宝总理为了研究部署进一步做好房地产市场调控工作，曾在会议中提出“新八条”的理论。其中对差别化住房信贷政策进行了进一步强化，对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60贷款利率不低于基准利率的11倍，对于该比例还可以进一步提高。这一政策的变更使得房地产行业可能面临需求缩小的危机。同时，对于住房用地供应管理要实施严格的把控，落实保障性住房、棚户区r