商业地产常见的六种运营模式及涉税分析
20180110在企业运营过程中，地产企业开发的商业部分在完工后采用何种模式
进行管理运营常常成为摆在决策层面前的一道难题，本文将从实务中
常见的两大类型六种模式展开涉税分析。
一、产权不发生转移
（一）委托管理模式
地产公司委托专业的商管公司来管理资产，向商管公司支付管理费，
商管公司以地产公司名义与商户签订合同，由地产公司向商户开具发
票，地产公司收取全部资产收益。涉税分析如下：
税增值税
种
房产税
土地使用税印花税
企业所得税
地产公司和商管公司
地产公司新项目资
地产公司按
分别就租金收入、服务
分产11，老项目资产地产公司按照不
各自按照租赁
照土地的等
费并入各自应纳税所
析5；商管公司一般纳含税租金的12
合同金额01
级标准
得额，按照25缴纳。
税人6，小规模3
（二）转租模式地产公司将资产统一租赁给商管公司或物业公司，商管公司或物业
公司以自己名义对外招商经营。
f税种增值税
房产税
土地使印花税
用税
企业所得税
地产公司新项目
地产公
资产11，老项目地产公司
地产公司和商业公司分别
司按照各自按照
资产5；商管公按照不含
就各自确认的租金收入各
分析
土地的租赁合同
司一般纳税人按税租金的
自应纳税所得额按照25
等级标金额01
照11，小规模按12
缴纳
准
照5
（三）直管模式
地产公司单独在其下属成立商管机构，如商管部，由商管部直接对外
经营管理。
税种增值税
房产税
土地使印花税
用税
企业所得税
地产公
地产公司
地产公司新项目
司按照各自按照地产公司就取得租金收入
按照不含
分析资产11，老项目
土地的租赁合同并入应纳税所得额按照2
税租金的
资产5
等级标金额015缴纳
12
准
二、产权发生转移
f（一）分公司管理模式
地产公司在自己名下成立分公司，将资产转移至分公司，由分公司
对外经营管理。
税增值税
种
房产税
土地使用税印花税
企业所得税
地产公司新项目资
产11，老项目资产分公司按照不分公司按照占
所得税并入地
分
各自按照租赁
5；分公司对外出租含税租金的1用土地的等级
产公司汇总缴
析
合同金额01
按照11，取得进项2缴纳房产税。标准缴纳。
纳
可以抵扣
（二）投资模式
地产公司成立全资控股的商管公司，以资产投资到商管公司，由商
管公司独立经营。
税增值税
种
房产税
土地增印花税
值税
契税
企业所得税
地产公司新项目资产
地产公司商管公司为地产公司、商r