市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达100万平方米，目前仍有30余万平方米待销。2000年前竣工的外销房在建总面积仍高达50万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和
f在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过130万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍在寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。（2）中高档住宅的需求：项目主要销售对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二：投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中国外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用最高的三个城市之一，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人员，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的一部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差2000～3000元（见表4－1），这一价差也会抢走一些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人士购买私房的意识增强，一部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加一部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求会与目前大体持平。（3）市场现状：据1998年北京居民贷款购房展统计，预售的10万平方米普通住宅乎均售价为4300元，预售的34万平方米中高档住宅平均售价为7700元，预售的05万平方米别墅平均售价为10000元。表4－1为正在出售的类似于AAA项目的中高档住宅销价统计资料。表4－1中高档住宅销价资料
住宅名称美惠大厦国际友谊花园世方豪情罗马花园阳光广场宾都花园锦锈园世纪光华公寓位置二环路港澳中心南侧三元桥京成大厦中日友谊医院西亚运村长城饭店东工体北路国贸中心北内外销销售方式价格（元平方米）外销外销外销外销外销外销内销内销预销预销预销现房现房现房预销预销1203512035l100013280l10001250085889988
以上住宅和公寓的销售对象与AAA项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同一档次的住宅，建筑结构、平面布局、内部装修等大同小异，因而价格
f是可以比较的。从表4－l可以看出，目前外销房每平方米平均价格为12（×k元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价要比外销低2000～3000元。（4）评估价格建议：开发商销售r