精品文档
全面！建设工程合同纠纷要点解析
原创：柳战文公司法务联盟2月26日
一、主体问题
1、发包人。包括个人和单位，房地产开发则应当具有营业执照，但资质对合同效力不造成影响，仅面临行政处罚。
发包人在项目实施前就当获取立项批准、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并通过环境、消防、人防等事项审批。
施工合同签订后，发包人应当办理施工许可证，该证的办理影响合同履行，但不影响合同效力。
2、承包人。两个必须：一是必须在核准的经营范围内活动，二是必须具备相应资质等级。
超经营范围、无资质、超越资质等级所签合同无效，但竣工前可效力补正。
施工中资质降级，但仍满足所建工程，合同继续履行，但应降低取费标准；若不能满足所建工程，则应解除合同。
农村自建房3层以下，按承揽合同定，不适用建筑法，承包人无资质要求。
3、转包。包括整体转包、肢解转包、视同转包（依法分包后，未进行实际管理情形）
转包合同无效。
但基于合同相对性及任何人不得从违法行为中获益原则：（1）发包人知晓转包不能请求确认承包人与实际施工人之间的转包合同无效。（2）发包亦不得突破相对性直接与实际施工人结算。（3）因为承包人转包违约，承包人要求按合同结算没有法律依据，双方应当按实际施工人资质等级按实结算。工程款利息作为派生物可以获得支持。（4）因发包人原因造成的停、窝工损失，承包人可以主张，但实际施工人无权向发包人主张。（5）优先受偿权，为有效合同之承包人享有。（6）承包人主张管理费没有法律依据，已经获得的，应当收缴。（7）发包人将部分工程甩项给其它单位，承包人所产生的配合费可以主张。
4、分包。专业工程和劳务作业可以分包给相应资质单位，分包人与承包人就分包工程对发包人承担连带责任。
（1）五项禁止：禁止分包给无相应资质单位、禁止分包单位再分包、禁止全部肢解分包、
精品文档
f精品文档
禁止主体工程分包、禁止未经发包人同意分包（劳务分包除外）
（2）劳务分包主要范围13种，对象是劳务，本质上不属于工程分包，对工程质量不需向发包人承担连带责任。劳务分包人也不能直接向发包人追索劳务报酬。
（3）合法分包情形下，总分包双方关于待收到建设单位工程款后再支付分包方工程款的约定合法有效。但诉讼中，总包人应对建设单位未就分包工程付款事负举证义务，举证不能或无法区分则就向分包人支付。若总包人怠于行使到期工程款债权，分包人可提起代位权诉讼。
违法分包无r