开发商”二次交房”若干法律问题分析
目前，由于全装修房的出现，开发商的交房方式出现了多样性的特点，主要是由原来将经政府相关部门竣工验收的毛坯房一次性交付给购房人，变成了将毛坯房交给购房人后，再进行装修并二次交付给购房人的过程，业内将这一模式称之为”二次交房”。在一些“售后包租”的商业地产项目当中，由于是开发商或开发商委托的公司进行统一租赁，将房屋交付购房人后再行交付房屋的情况更为普遍，在此，笔者通过此文，对”二次交房”可能存在的法律问题和法律纠纷进行分析，并提出自己解决问题的初步想法。
“二次交房”的成因分析造成”二次交房”的主要原因有两个：一是由于全装修房的出现，开发商本来可能在拿到竣工备案证和交付使用许可证（有的地方不要求）后，将房屋交付给购房人，但由于全装修房还需要一段的装修施工期，具备法定交付条件的房屋还不能直接交付给购房人，开发商为了不延误交房的时间，往往选择将具备法定交房条件的房屋先交于购房人验收，再收回房屋进行装修，装修完毕后二次将房屋交付给业主。全装修房是指在交付房屋前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位的新建商品房。从全装修住宅分类看，全装修住宅分为统一装修和菜单式装修两种模式。统一装修，是指房地产开发企业按照统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。菜单式装修，是指房地产开发企业提供由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，房地产开发企业按方案装修。第二种模式的全装修房，”二次交房”的问题更为普遍。二是由于商业地产和旅游地产开发的售后包租模式盛行，导致了”二次交房”在商业地产和旅游地产开发中更为普遍。就商业地产来说，开发商将毛坯的房屋交给购房人后，再根据商场的招商规划进行装修，将房屋交给购房人或承租人验收交房。就旅游地产来说，多是旅游景点附近建造的公寓式酒店，酒店需要统一经营管理，在主体和工程安装完工后，开发商也往往会按照法定条件交给业主验收收房，并再与购房人或指定的装修公司与购房人签订合同对房屋进行装修，并进行售后包租。
f“二次交房”新的法律问题及风险规避1、“二次交房”交房时间确定问题分析按照一般开发商预售房屋的操作，其签订房屋预售合同多以各地的示范文本为准，在此，笔者以《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》为例，说明”二次交房”时间r