与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。21经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济
f收入，所以，从市场营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个
人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者
可以合并为恩格尔系数分析法则。
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政治因素：政局上，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有
保障，经营者才有信心。
政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大
影响。
23人口因素：人口决定了房地产市场的规模与发展趋势。人
口规模（其中可以考虑到生育高
峰）不但影响到住宅房地产的开发，还直接影响商业与工业对房
地产的需求，所以在做商业地产中要充分考虑该项目所处地区的流动
人口与常住人口的数量。现在的趋势就是人口不断地从农村流向城市，
城市花水平急速提高。此外，家庭的结构变化趋势也在人口因素的考
虑之列，这会对房地产产品的户型配比起到了一个导视作
用。
24政策法规与利率税制：“国八条”也好，“国六条”也好，
都是国家通过政策法规
与利率税制进行房地产调控的手段，既体现了尊重经济规律，又
带有行政干预的色彩。
第二、微观环境分析。
微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因
素。包括供应者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。
顾客是房地产产品的直接购买和使用者，任何产品，只
能满足其特定的目标市场需求。如住宅小区靠近知名学校，即制订以
强调子女教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭的住宅市场；小
区靠近公园绿地，即强调运动与休闲，以重点赢得中老年家庭的
青房地产企业市场环境还包括各类公众，如融资公司（开发商获
得资金支持的可依赖者）、媒介公众（开发商声誉的保障者）、政府公
众（这个不说也明白）、公民团体公众（商业地产中的重点）、当地公
众（为施工骚扰r