上海房地产泡沫形成的深层原因
摘要：最近几年上海房价高度上涨大家有目共睹，房价上涨乃经济发展使然，但以这种惊人的速度一路飙升却是极不正常的，其中的泡沫显而易见。与当前大多分析文章将房价正常上涨与形成泡沫混同不同的是：本文抛开上海房价正常上涨的因素，如中国城市化进程加快、人口基数大等，专门分析催生房产泡沫的因素分别是政策惯性、金融漏洞、低迷、不发达的资本市场、国际“热钱”进入、市场预期和利益集团作用等，以期深入分析上海房地产泡沫形成的真正原因。引言：一、政策惯性从房地产历史的角度来看，上世纪90年代上海出台一系列鼓励房地产发展的政策，事实上为近几年房价的“突飞猛进”提供了基础性的政策支持平台，由于政策从出台、实施到产生效果往往都有一定的滞后期，再加上过去积极的政策仍然在很大范围、较大程度上发挥作用，这些因素共同形成政策惯性，极大地抵消了后来政府出台的打压房价的政策效果。纵观上海为时不长的房地产发展史，人们不难发现，上海每一次房价拉升都是在政策的直接推动下形成的，在具有准官方口径的“上海是全国人民乃至全世界人民的上海”、“欢迎到上海来投资房地产”、“上海的地产肯定会升值”等口号邀引下，加上现实的经济增长因素，使得过去的房地产政策惯性无法停止，通过各方市场参与者的心理预期，将政府推出政策的效应放大，等到政府发现问题“刹车”时已经为时已晚，最终导致了近几年上海房价的“一路狂奔”。二、金融漏洞中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞是造成房地产泡沫的重要原因之一，这一点具有普遍性，但以上海表现得最为“突出”。随着入世承诺2006年底银行业务全面向外资开放的临近，中央政府加紧促使国有商业银行内部改革，各国有商业银
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f行也加速处理计划经济时代留下的大批银行呆坏帐、充实资本金，减少不良资产比例等。而历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，于是，银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。另一方面，炒房者也正好急需银行的“大力支持”，利用银行的资金来炒房可以说是“游刃有余”，“哪家的钱有银行多？”所以，众多炒房者就有了从银行贷款炒房的巨大需求。房地产贷款供给冲动与需求渴望的结合可以说是“完美结合”，卖房者与炒房者相互勾结，联合造假。对假材料银行一般r