操作。以国内某机构到新加坡港资本市场上市为例，其基本思路如下：以国内某机构到新加坡香港资本市场上市为例，其基本思路如下：1．新加坡香港公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。××资产作为发起人，整合收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。2．作为资产管理人的控制方，通过向REITs提供资产管理服务，收取管理费。3．受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托
f管理费用。4．物业管理人由××资产提供物业管理服务，收取管理费。5．REITs在法律要求的范围内（例如：香港要求不超过资产池总价值的45％），通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。
离岸式REITs基本操作流程：基本操作流程：1确认首次公开发行REITs目标物业（资产），建立资产池首次发行REITs的目标资产宜锁定在房地产产业链中相对成熟的收租型商业物业，然后挑选理想物业进行组合，建立资产池，资产池的大小据实际情况而定。2对物业进行审计及资产评估在此过程中，宜与国外知名投行紧密合作，并与审计师事务所，律师
f事务所，评估行等共同对物业状况、财务、税务和法律等方面进行尽职调查，出具相应报告。3上市前融资安排根据实际情况，为国内资产设计过桥融资方案，安排上市前融资。4实施资产重组在方案操作过程中，为了获得上市融资最大化效果，将根据物业的基本特征（所在的城市、具体地段、出租率、物业业态、建筑年代，等等）以及整个资产池的总体特征，建议对交易结构进行微调，大致包括以下方面：（1）设立BVI公司的具体方案。（2）REITs的融资比率。（3）REITs基金单位的定价，对不同的机构投资者的优惠认购价。（4）承销商上市路演的具体方案。在作出上述可能的微调之后，将确定REITs上市的最终交易结构。5成立相关公司、与信托公司签订信托服务协议1）设立BVI公司，将资产转移至BVI公司。2）设立资产管理公司。3）与信托公司签订信托服务协议。6发行地当局审核这是REITs上市前的重要环节，必须把准备好的所有材料报送拟上市地（新加坡香港）当局审核，主要内容包括上市条件、资产管理人和受托人的资格、信息披露等方面。
f7向公众发售基金单位设立REITs的申请获得当局批准后，REITs海外上市业务就进入最后一个环节：向公众发售基金单位。发起人将认购一定比例的基金单位。除了一般公众以外，基金单位认购者还r