浅析房地产投资信托基金（REITs）浅析房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金
（一）发行方式目前我国REITs的雏形有两个方案。一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，在债权版的方案中物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回报相对股权版的方案稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。
f业内人士认为，不论是哪种方案的REITs出台，REITs都只钟情于成熟的有稳定现金流和回报率的商业物业，而目前的商业地产市场短期内还未见底，长期来看，价值回调幅度很大。在市场不好时推出REITs，可以使进入的成本很低，未来市场好时在二级市场上将有较大的溢价空间。而市场好时推出REITs，能够给投资者对未来的估值预期以信心。国外的REITs产品也有在市场低迷时推出的，通过一些税收优惠政策，来达到刺激市场的目的。（二）设立REITs的主要操作环节和上市流程从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。在整个过程中涉及到如下主体：基金的发起人、管理人、受托人、托管人和基金单位的持有人以及必要的特设公司和中介公司。由于政策方面的因素，截至目前，我国大陆的REITs仍处于试点阶段。这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外r