四种写字楼投资收益的计算方法
1租金回报率分析法
公式税后月租金每月物业管理费×12购买商铺总价。这种方法算出的比值越大就表明越值得投资。
优点考虑了租金、房价及两种因数的相对关系是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足没有考虑全部投入与产出没有考虑资金的时间成本因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
2租金回报率法
公式税后月租金按揭月供款×12首期房款期房时间内的按揭款。
优点考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广可估算资金回收期长短。
不足未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性不能作为理想的投资分析工具。
f3内部收益率法
公式累计总收益累计总投入月租金×投资期内的累计出租月数按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他费用累计按揭款累计物业管理费内部收益率。
上述公式以按揭为例未考虑付息未考虑中介费支出累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行只不过我国银行利率按单利计算而内部收益率是按复利计算。
不足通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来而未来租金的涨跌是个未知数。
f4写字楼投资收益案例
一般认为投资写字楼的年收益率能达到5就比较理想了。以合肥为例计算一下写字楼的收益率。以目前12000元平米的售价计算在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米到75元如果按65元计算100平米写字楼一年的租金为78万元。这样计算下来现在合肥投资写字楼的年收益率高达75而且这一收益是比较稳定的。
简易国际评估法
基本公式为如果该物业的年收益率×15年房产购进价则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
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