2017年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选总分：6000，做题时间：90分钟
一、问答题共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下。总题数：3，分数：3000估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金问题：（分数：10）1采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？（分数：5）__________________________________________________________________________________________正确答案：有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。解析：
f2采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？（分数：5）__________________________________________________________________________________________正确答案：对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：（1）租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。解析：甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。问题：（分数：10）
f1本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？（分数：5）__________________________________________________________________________________________正确答案：本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值房地产重新购建成本折r