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房地产开发企业产品定位的流程优化与设计
作者:江妍孟金燕来源:《消费导刊理论版》2008年第13期
摘要本文以房地产开发企业产品定位流程优化与设计为例,通过识别和描述企业现有流程,并进行分析诊断,抓关键控制点进行流程优化设计。
关键词房地产产品定位流程优化关键控制点
孟金燕为学生科研基金项目负责人。项目组成员:汪凤霞、施香云、方向科。
一、流程管理在房地产开发企业中的价值
在房地产开发企业中,结果经常是“摸着石头过河”得出的。准备时间短,需求不断变化并且资源又匮乏,使房地产企业管理没有头绪。但令人惊讶的是,尽管过程较为混乱,但结果却还是被达到了。但这是什么样的一种结果呢?这是以最经济的方式获得的最好的结果吗?到底牺牲了多少潜在利益,我们最后才说“实现交付,问题解决或项目结束?”要解决房地产开发企业管理中“不惜一切代价去做”这个问题我们需要反省下,想一想流程管理在房地产开发企业管理中的价值。
在企业管理过程中,“按流程管理”提供了几个关键的提高效率和性能的优势:1.流程提供了行动指南,避免了每次动作前都要重新考虑步骤所浪费的精力;2.流程允许集中时间和资源在目标和结果上,而不是为了实现目标而进行的每一个操作步骤上;3.流程提供给员工一种参考,允许方便地使临时员工迅速融入项目和操作流程中;4.流程通过提高生产率和锁定目标来降低生产成本。
二、产品定位的流程设计
地产产品定位主要从市场定位、设计定位及营销定位三方面下手。市场定位即把产品宣传的对象定在最有利的目标市场上。设计定位即根据目标客户的需求将地产产品的外观和功能等进行精心设计,以满足目标客户群的审美和居住需求。营销定位即在销售环节如何将产品推广应用,使产品获得受众的青睐。
(一)目前房地产开发企业产品定位的流程现状
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产品定位职能履行主要涉及的部门有地产策划部,项目公司、销售公司和设计管理部。首先由地产策划部根据公司经营计划进行项目策划和市场研判,销售公司深化预期销售计划,各方根据各自的计划目标将策划方案提交项目公司,项目公司进行初步定位。销售公司接受项目公司完善后的项目基础资料,在市场调研的基础上确定目标市场,了解客户需求。然后形成市场定位建议书,该输出在结合成本的初步成本核算后,一并考虑自有及公建物业的经营策划,这些研究将和设计部门的概念设计形成互动。最后由销售公r