房地产投资分析
第一章绪论
一、房地产
1、法律《辞海》定义：物质构成上由房产和地产两部分组成，使用形态上房产和地产是不
可分的，价值形态上房产和地产是可分割的。
2、金融《辞海》定义：房地产是房屋建筑与土地的总称；实体上，房依地建，地为载体；
价值上，房因地价，地因房贵；房地产是人类最基本的生产生活资料。
3、房地产定义：指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产：实物：土地、建筑物（房屋、构筑物）、附着物
权益：所有权、处分
4、房地产特性：1、不可移动（位置固定性）
2、非同质性
3、相互影响性
4、保值增值性
5、消费、投资双重属性
6、数量有限性
7、长期使用性
8、难以变现性
二、房地产投资
1、投资：事先垫付一定资本，以获得资金的收益或增值为目的，用于开发或经营某项事业
的行为。
2、房地产投资：以获得未来的房地产的收益为目的，预先垫付一定资本，直接或间接参加
开发或经营房地产事业的行为。
3、房地产投资收益类型：1、现金2、避税收入3、无形的收益
4、主体：企业为主
投资对象：有形或无形（房地产债券、房产公司股票、投资房产中介）
双重含义：一、资金；二、行为
5、作用：
1）对经济发展有巨大的推动作用
宏观
2）对相关产业具有推动作用
中观
3）对投资者消费作用明显，挤压其他消费
微观
三、房地产投资的特征：
1、对地段选择特别重要
2、资金量巨大
3、投资回收期长
4、受政策影响性强
5、房地产投资具有专业管理的依赖性
6、适应性强（适应市场环境变化，投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度）增
添设施、完善功能、多种用途
四、房地产投资类型（形式）
1、按投资对象分为：（1）土地投资：将投资所需的资金投入到土地开发经营当中，以获取
土地收益
（2）房地产开发投资（增量投资）：将资金投入到房地产开发中，以出售房、地产来获取收
f益（3）房地产经营投资：以房地产经营（写字楼出租）为投资对象，包括取得房地产的费用，经营房地产的费用，以经营房地产来获取收益（4）房地产证券投资（间接投资）：投资主体不直接将资金投入到房地产实体，而是投入到房地产证券当中，间接地获取房地产收益（5）房地产中介（经纪人机构）投资：将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资（6）房地产管理服务投资：将资金投入到物业管理、组织机构中。2、按投资的物业类型分为：（1）居住物业投资：公共住房、商品房
（2）商业物业投r