有部分之外的小区共有部分全部为小区内全体业主所有，即小区范围内除建筑物地基以外的全部土地都是小区内全体业主的共有财产。这样规定得看似绝对，但在实质上最大限度的保护了每个业主对小区内全部土地的共有权份额，而这一份额可以依其房屋单元的面积在小区总建筑面积中所占的比例或者其房屋单元的价值在小区总价值中所占的比例确定。第二，共有权客体未能给出明确范围。我国《物权法》对共有部分的识别内容较为分散，结合其他国家与地区的相关立法综合考虑各种识别模式的优缺点，建议以列举的方式来确定共有部分的一般范围，即共有部分包括：（1）地基，即建筑物占用范围的土地以及围绕建筑物的空地等国有土地使用权。（2）维持建筑物安全所必需的建筑物主体结构，如屋顶、承重墙、支柱等。（3）供业主共同使用的建筑物的附属部分，如共有大门、楼梯、电梯、走廊、车库、地下室、消防设备、冷暖气设备、紧急出口、下水道等。4小区业主会所、健身设施、配电房、草坪、屋顶天台、一楼空地等。5以上所列部分，属于城镇公共道路或设施的除外。第三，《物权法》没有规定对小区共有部分予以公示，这不利于对业主及承租人的保护。据此，我国可以考虑建立共有部分的登记制度。
三、业主的表决权
《物权法》中关于业主的表决权的规定充分考虑了与业主人数及专有面积的关系，但笔者以为还有两点疏漏之处：第一，《物权法》没有提及一些只需要业主个人就可作决定的事项和小区生活所必须进行的事项所应依据的表决规则，前者如是否使用煤气以及是否安装宽带等事务。后者如收取小区卫生费等事务。第二，在规定表决权时，《物权法》充分考虑了业主人数与所占面积相结合所产生的表决权，但却忽视了业主所拥有的专有面积所代表的价值。在住宅小区当中，各个楼层与户型的价值差别很大。这时如果只按照业主人数及面积来分配表决权似乎不妥。否则在许多情况下，会造成对部分业主事实上的不公平。
对于以上两个问题笔者建议作以下修正：
第一，应当规定某些事务的决定权归业主个人，如是否开通有线电视等。而对于事关全体业主利益的事项，业主委员会可直接做出决定。如收取卫生费等。
第二，应当把《物权法》第七十六条中关于表决权的规定改为经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且所拥有的专有部分价值占专有部分总价值三分之二以上的业主同意，以及经由专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且所拥有的专有部分价值占专有部分总价值二分之一r