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论建筑物区分所有权中业主的专有权共有权及表决权
作者：张婷来源：《文艺生活文艺理论》2010年第12期
摘要：在任何情况下其他不具有专有权的业主不得侵害到专有权人自身的权利范围，包括装修及房屋改建等。应当规定某些事务的决定权归业主个人，而对于事关全体业主利益的事项，业主委员会可直接做出决定。
关键词：建筑物区分所有权；专有权；共有权；表决权
中图分类号：D9200文献标识码：Ａ文章编号：10055312（2010）23010301
《物权法》对于建筑物区分所有权的规定略显笼统，主要是考虑了我国的实际国情，不宜做太多过细的规定。但在一定程度上这种规定的不完全对司法者在实践中遇到的形形色色的问题解决造成了很大困难。笔者认为可以参照其他国家和地区的相关规定，对《物权法》中建筑物区分所有权中业主的有关权利做一定程度上的修正，使其更加完善。
一、关于业主的专有权
在建筑物区分所有权当中，专有权是一个主导性权利，它的存在消灭直接决定了其他两个权利的存在与否，其重要性可见一斑。但《物权法》未能对其定义及范围给出明确界定。而这些都是在司法实践中需要认真明确的问题，笔者认为我国可以这样界定专有部分的定义与范围：第一，应当在立法上明确规定，建筑物的专有部分为建筑物中构造上具有独立性，且能被单独使用和具有独立经济用途的部分。第二，除非当事人另有约定，区分建筑物所有权的专有部分由墙壁、地板、天花板等部分厚度的中心线所组成。在任何情况下其他不具有专有权的业主不得侵害到专有权人自身的权利范围，包括装修及房屋改建等。
二、关于业主的共有权
《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定当中，共有权客体的定义与范围不够明确，而且也没能建立起小区共有部分公示制度。《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这当中，存在着以下三个问题：第一，共有权客体描述不够准确。小区
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“绿地”不是一个法律概念，当然在一般情况下住宅小区内是有一定绿化面积的，但它只是小区的一个形式特征，用其来作权属的界定似有不妥。在定义共有权的客体上我们可以借鉴美国法律的相关规定，即共有部分的范围为整个小区内除建筑物地基以外的全部土地。除业主专r