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篇一违法建筑租赁合同的效力问题研究
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违法建筑租赁合同的效力问题研究
作者雷霏
来源《博览群书教育》20XX年第02期
摘要对于违法建筑租赁合同是否有效我国合同法和相关解释有明确规定然而该问题在学术界一直存在争议并且对房屋租赁市场的发展有着较大的影响。本文通过讨论违法建筑租赁合同的效力问题提出我国立法对该类合同的效力认定所存在的问题以及完善建议。关键词违法建筑租赁合同效力立法完善
一、违法建筑租赁合同的立法现状及其存在的问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条和第三条明确规定
f“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工
程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效”“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效”。从这条规定可以看出立法倾向于判定违法建筑租赁合同为无效合同。我认为该司法解释在认定房屋租赁合同效力的条件上有诸多值得质疑的地方。
一标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个概念
《合同法》第五十二条第五项规定了认定无效合同的其中一个情形为合同“违反法律、行政法规的强制性规定”。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效是以标的是否合法为标准对合同效力所做出的判断。标的是针对合同“内容”而言即法律行为的标的也就是法律行为的内容行为人在行为时所欲发生的法律效果。因此应以当事人在签订合同时所欲发生的法律效果是否违反法律、行政法规的强制性规定来认定其效力而不是依据合同本身的标的物是否合法来直接认定。房屋租赁合同本身是一种合同行为通过签订租赁合同出租人把自己所有的房屋供承租人占有和使用以收取租金。也就是说房屋租赁合同的内容是租赁行为至于出租的是合法建筑房屋还是违法建筑房屋均不影响租赁行为是否合法因为并没有任何法律和行政法规规定禁止出租违法建筑物。司法解释中以租赁标的物违法为依
f据把出租违法建筑的租赁合同认定为无效显然是把标的物的违法性与租赁行为的违法性等同起来混淆了两者的区别。
二与已有司法解释对同类问题的处理规则不一致
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十八条规定以法定程序确认为违法违章的建筑物抵押的抵押无效。这里规定认定抵押无效要求违法建筑是以“法定程序”确认的违法建筑。这一具体限定有利于减少无效r