房地产开发商的五证与二书
五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程五证施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土一般情况下地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》但挂牌出让的土地是先取得工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二书以上就是人们常说的五证与二书！
一、与商品房预售相关的几个概念
（一）、商品房预售与商品房现售。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（三）、房屋的所有权与土地的使用权。房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。房屋所有权和土地使用权才能受到宪法和法律关于物权规定的保护！二、商品房预售五证包括哪些（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国土资源管理局颁发的国有土地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证、四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可证。（二）、五证中最重要的是国有土地使用证和r