项目价值分析及投资回报测算：
一、土地成本分析我们先分析项目地价，以100亩为例，我们项目的国有商业建设
用地指标是3，即100亩地就有3亩的国有商业建筑用地，以我们目前初步定价10万亩计算，定制100亩地总价格为1000万，而国有商业建设用地只有3亩，如果以总价反推每亩国有商业建设用地价格即为：（1000万元3亩地333万元亩）。
我们再看邛崃市今年4月份招拍挂的一宗土地，该地块占地面积48亩，拍卖价格310万亩，共计15亿元；容积率设定不超过3，建筑密度不超过30。即按照该项目占地48亩，建筑密度按照满额计算，可建筑基地面积为：48亩×30144亩，即该项目建筑用地实际投入成本：15000万元÷144亩1041万元亩。
以上是根据项目实际建筑基地成本测算，本项目的国有商业建筑指标为全建筑面积。从而得出邛崃市成交的地块实际建筑面积土地成本为1033万亩，而我们项目333万亩。
二、土地增值分析以目前平乐古镇平沙落雁和上河郡项目作比较，平沙落雁属于纯
商业项目，目前在售均价13000元平米，上河郡商业销售价格1300018000元平米，住宅售均价为5200元平米。我们项目按照地面建筑成本价333万亩计算，每亩667平方，其他项目建几层或十几层，我们以建两层半计算。我们建筑的土地成本为：【333万亩÷
f（667平方×25层）】1997元平米。以上两个项目销售价格为成品房建筑，建筑费用相信你们也有所了解，在成都范围内钢筋混凝土建筑结构成本一般在1500元平米3000元平米，木质建筑可能建安成本更高些，而我们就取中等价2000元平米的建安成本，那么我们的建安成本加地价就该：（1997元平米地价2000元平米建安成本3997元平米），那么我们的建安成本3997元平米。平乐与我们项目无缝链接，我们项目将投入巨资打造的配套项目有：国际茶文化博览园、国际对外贸易会议中心、法国红酒庄园、城堡式酒店、川茶博物馆、主题影视基地等。而平沙落雁、上河郡等项目的商业价格13000元平米，那么你觉得我们项目4000元平米有没有升值空间呢？后期10000元平米？又或者20000元平米？可以达到吗？
三、经营投资回报分析项目经营投资回报率的问题，我们就以占地50亩，国有商业建
筑面积15亩来计算，建筑用地面积为1000平米，地面建筑3层可以建3000平米，第一层用来餐饮抛开200平做前台和厨房，还可以有800平做用餐大厅，我们按每20平方一个桌，可以摆40桌。第二层我们做茶楼也抛开200平公共区域饮茶，20平一个包间做40个包间。第三层r