发生了明显的变
化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。3、资料分析：（摘选于云房网）大理市现状
2012年自此，大理楼市天籁家园价格由原来均价5000平米上调为5400平米；2月大理山水间价格上调百分之一；本月华跃梨花溪价格下调为均价5000平米花韵蓝山亮出抄底一口价4580平米，而事实并非花韵蓝山所有房源4580平米。大理楼市变化不一、无论风云变幻，大理似乎没有任何明显是涨还是降的趋势。
3
f对比昆明及其他地州曲靖楼市关注度也是颇高，如今均价在4000平米左右；玉溪
相近之；与昆明相比，大理作为三线城市，其房地产市场起步较晚，起价低，基数相对较低，因此不能因为大理在近段时间以来的房价涨幅超过昆明就认为存在泡沫。从客观的角度来分析，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为大理具有云南很多州市无可比拟的自然条件，“苍山、洱海，四季如春的气候，风花雪月，这都是大理房地产发展的资本。加之它作为滇西咽喉，是通往丽江、保山等省内城市和省外很多城市的要塞。这些条件都注定了大理的房地产有着广阔的市场，它的消费群体不仅仅局限于当地、本省，而是来自世界各地。”
大理房价坚挺的根本旅游热是大理房价热根本所在。大理的房价凭什么涨得那么
快？面对大理房价的异军突起，很多人发出了这样的疑问。“大理的房地产市场目前已完成从政府提供公共住宅向市场
提供商品住房方面转型，这为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。”大理州规划建设局相关负责人表示，城市居民住房消费观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成为房地产消费主力。
据了解中发现，大理居民开始钟情于商品房似乎并非大理房价大涨的主要原因。外地人对大理情有独钟，旅游地产的兴起反倒
4
f是一个不可忽视的房价推动力。
4、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表（高层）：
项目
套数平均单价（元）
位置
洱海庄园＆
45005800
下关景观大道2号
玉海豪庭2355000
下关北市区
兴盛佳园＆
5000
下关老城区兴盛路
花韵蓝山9284800
下关北区
三、项目财务分析
（一）建筑成本分析
地块内大致布置
总占地面积：5861，地上建筑面积：17843054，地下
建筑面积：344892
建筑密度：2625，总建筑面积：21291974，
容积率：335
建设成r