中国房地产市场发展及宏观调控政策
国务院发展中心研究室主任廖英敏讲授
一．中国房地产市场发展的基本情况11997年前国家福利分房，没有房地产市场。21998年房产制度改革，停止福利分房，单位给职工缴纳公积金，个人财富积累可购买商品房。3有关住房预售制度执行，有利于开发公司资金回笼，加快房地产市场的发展。4新兴职业形成，物业管理公司，房产中介，二手房市场，租赁市场形成。5调控体系、监督管理体系来调控房地产市场。6房地产市场需求状况：从1997年－2009年，除2008年金融危机外每年逐步增长。到2009年销售面积达94755万平米，其中住宅为86847平米，销售套数为804万套。房地产供给情况：从1997年到2004年供求平稳，2004年后发展很快。1997年2009年施工面积（万）44985232800竣工面积（万）1981558236套数（万套）554897房地产投资比例增长：全国GDP在10－15增长，其中主要靠固定资产中的房地产投资所占比例在逐年增长，1997年房地产投资占国家固定资产投资的比例为1294；到2004年所占比例为1611。二2004年以来房地产市场存在的问题从2002年以来我国经济进入较快的发展，城市化，工业化的发展较快发展，房地产市场较活跃，国家相继出台宏观调控政策。12004年一季度开发很旺，增长414，销售达34，库存量减少。2各类商品房全面上涨，市场很火爆。普通的小户型供给过低，部分城市房价上涨过高。1998年均价为1854元2004年均价为2608元突然上涨很高，涨浮率达187，比98年看均增长83。2009年均价为4459元32004年国家出台政策“看紧信贷，管严土地”※北京从2004年8月31日开始不能将土地协议出让，全部挂牌拍卖。※房地产项目资本金需达20上升到35，才能到金融机构贷款。※建设部合理控制拆迁规模。※2005年出台住房价格保障制度从2006年的4、5朋份投资明显加快，社会舆论很大，老百姓买不起房子。※06年出台住房结构调整，要示90以下的须达到70以上。※2007年住房保障制度：计划建保障性住房2009年建200多万套，2010年建580万套，2011年建1000万套。※2007年出台有针对性的政策：收紧信贷，增长利息，抑制购买※2008年金融危机的影响，经济下滑，房地产销售情况下滑，国家出台优惠政
f策鼓励购买，减免个人所得税，到2009年逐渐回暖到活跃。※2009年国家加快基础建设。到2009年二季度投资者进入，房价上涨较快。※2010年国家连续出台房地产调控政策：“国十一条”——抑制房价上涨过快通知二套房提高首付r