在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的
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关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位2、目标人群特征来源区域行业特点3、产品建议第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，
及不同类型产品的比例。3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制
造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
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5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
第五部分：项目开发一、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市r