论的焦点。日本
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在20世纪90年代房地产泡沫的破灭严重地打击了其经济造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究并得出了有价值的结论。但是日本房地产发展有其特殊的一面它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫只有了解中国房地产价格上升的真正原因才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有
一供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因
1政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有使土地供应完全处于国家垄断状态土地的相对供给不足必然造成价格的上涨。
在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为一是在土地获得阶段国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度即土地使用权批租一级市场由国家垄断二是在市场营销阶段房地产是一个区域性的市场房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性导致开发商拥有了市场垄断力量形成垄断价格。可以看出双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。
2房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等土地价格和建材价格的上涨使房地产开发成本不断提高对房价上涨形成了推动力。
1土地交易价格不断上涨。首先土地是一切经济活动的载体随着工业化和城市化建设的推进产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求大量的土地资源被占用土地供需矛盾紧张土地交易价格不断上涨。其次土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元相当于上海市地方财政总收入的24。房价、地
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价的上涨有助于地方政府获取更多的收入地方政府缺乏抑制房价上涨的动力土地交易价格上涨增加了房地产开发成本推动了房屋销售价格的上涨。r