使公允价值的运用缺乏理论的指导。公允价值的理论体系尚不完善许多问题处在研究之中实务情况更为复杂这就使得大部分公司没有对投资性房地产采用公允价值计量或者持观望态度。
二市场环境的障碍
我国会计准则对公允价值定义为“在公平交易中熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债清偿的价格”。由此可以看出公允价值本质上是与公平交易相联系的有公平交易才会有公允价值。但是我国目前市场化程度不高公平的交易环境尚在建立和完善中。我国新准则对投资性房地产公允价值计量模式的运用设定了严格的限制性条件不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。根据新准则应用指南的规定同类或类似的房地产对建筑物而言是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物对土地使用权而言是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同要找到每一处房地产的活跃市场其实很不容易。
三企业自身原因
1使用公允价值的成本较高。公允价值的评估给审计师提出了一个比较大的挑战而我国在这方面尚未起步或者刚刚起步。怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当公允价值的确定是否合理成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。新会计准则确定了公允价值的方法列示了4种可供选择的方案即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的均可参照类似房地产的现行市场价格亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。
2出于对税收成本的考虑。目前我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑在实际处置或结算时处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。因此无论企业采用何种模式其应纳税所得额是一样的。但是若企业采用成本模式由于新会计准则和税法的处理基本一致企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税比较简单若采用公允价值模式考虑到会计和税法处理的差异企业不能根据利润直接计算而只能通过纳税调整计算应纳税所得额势必将增加核算的难度及工作量。
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此外在公允价值模式下新会计准则和税法的处理存在明显的差异。会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值差额计入损益不计提折旧r