(已含相关税费),工程建设其他费用按照相关依据自行估算,经营资金不计。建设期3年,投资比例为35∶35∶30。
24资金筹措
本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分,自有资金占开发建设投资的20,实现销售收入以后,当年的销售收入(扣除税费)用于当年投资,如有盈余,结转下年,不足部分向建设银行贷款(年利率按8%计),为简化计算,现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。
25项目成本
(1)开发建设成本:指项目的工程建设投资,包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。(2)管理费用:指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用,按开发建设成本的5计算。(3)销售费用:指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中,销售人员工资按销售收入的1计算,广告费按销售收入的4计算。
3
f(4)财务费用:指项目为筹集资金而发生的各项费用,主要指运营期间的利息净支出,自行安排借款偿还计划,按年利率为8%计息。
26销售收入
拟在第一年对项目投资超过25,并且工程基础部分完工后开始预售,第四年年末将房屋销售完毕,销售计划为10∶40∶30∶20。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元m2均价,商业售价6000元m2均价,对第一年购房者优惠4,对第二年购房者优惠2,第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。
27税费
根据规定该项目需要缴纳以下税费:营业税5,城市维护建设税7,教育费附加3,所得税率25,土地增值税按相关规定自行测算。
28其他
房地产开发项目的基准收益率为12。数据不足的可自行增加数据,但要注明数据来源(若数据无法查到,可自行估算,但应说明估算理由);若认为资料录所给数据不合理的可作调整,应说明理由。
第三章编制报表、指标计算、风险分析
31项目总投资估算:
据估算本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总投资为898138万元人民币,可销售面积的单方造价为商业建筑2200元平方米。住宅建筑面积小高层1400元平方米,高层1800元平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整
项目投资估(成本)算表
单位:万元序号111121323项目名称开发建设投资建安工程费工程建设其他费用预备费建设期利息期间费用附表计费基数金额(万元)78530975579115197194302042276529949848表31备注
4
f3132334
管理费用销售费用其他费用合计项目总投资
39265555719309049807
3r