、更新、改造工程：1、物业管理区域内路面破损30以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的；2、整幢楼或者单元排水管道老化、损坏，需要更新、改造的；3、智能化系统、消防控制系统需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20的；4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20的；5、二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新、改造的；6、物业管理区域内的围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的；7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。第十八条下列物业维修和更新、改造费用，不得从物业专项维修资金中列支：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业管理企业从业主交纳的物业服务费中支出；（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；
f（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担；（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，由责任人承担维修、更新费用。第十九条使用物业专项维修资金应当遵循下列程序：（一）实施物业管理并已经成立业主大会，对全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施；（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业管理企业按照年度提出物业专项维修资金使用计划，经对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施；（三）未实施物业管理的，由物业所在区域居民委员会组织对该物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主提出物业专项维修资金使用计划，经具有共有关系的业主三分之二以上通过后实施。物业专项维修资金使用计划，应当在物业管理区域内公示5日后，方可由业主大会或者业主进行表决。第二十条发生危及物业安全的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业管理企
f业或者居民委员会提出物业专项维修资金r