实例A新上海国际大厦
可比实例B华能联合大厦
可比实例C证券大厦
f物业名称因素情况坐落位置
所处地区
建筑用途单价
交易日期
待估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
＊＊＊路＊＊号浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号
浦东新区陆家嘴金浦东新区陆家嘴金浦东新区陆家嘴金融浦东新区陆家嘴金
融区
融区
区
融区
办公楼
办公楼
办公楼
办公楼
待估
22480
22480
24090
2004年6月30日2004年8月
2004年7月
2004年7月
商业繁华度繁华金融业聚集区繁华金融业聚集区繁华金融业聚集区繁华金融业聚集区
交通条件
有地铁和多条公交有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交
线路
线路
路
线路
陆家嘴金融区内，
区公共服务设施
域因自然条件
陆家嘴金融区内，公陆家嘴金融区内，公陆家嘴金融区内，公
共服务设施齐全。共服务设施齐全。共服务设施齐全。
优
优
优
公共服务设施齐全。优
素社会环境
优
优
优
优
地区性不动产
销售状况
优
优
优
优
环境卫生及景
观
好
好
好
好
市政设施
七通一平
七通一平
七通一平
七通一平
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
部位
整幢
整幢
整幢
整幢
外墙全玻璃幕墙，内
外墙全玻璃幕墙，
装修到公共部位。办
内装修到公共部
装饰装修情况公房内为轻钢龙骨外墙花岗岩，玻璃幕外墙花岗岩，玻璃幕位。办公房内为轻
个
吊顶，木地板，轻质墙，内装修到公共部墙，内装修到公共部钢龙骨吊顶，木地
别
隔断。
位。办公房内为毛坯位。办公房内为毛坯。板，轻质隔断
因
进口电梯，中央空进口电梯，中央空
进口电梯，中央空
素设施状况
调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、自动喷淋，动喷淋，水电到位，
话进户。
话进户。
水电到位，电话进户。电话进户。
平面布局
好
好
好
好
临路状况
一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。
物业管理
好
好
好
好
fC交易情况修正
评估比较对象表
实例ABC
项目名称新上海国际大厦华能联合大厦
证券大厦
地址浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号
标价280028003000
价格修正后￥22480￥22480￥24090
因可比实例都是美元标价，按1美元＝827元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取
103。
D交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很r