房地产估价案例分析
一、市场比较法＊＊大厦办公用房2二、成本法案例——＊＊仓库8三、收益法评估案例——＊＊大厦13四、基准地价系数修正法案例——解放大道一宗住宅用地15五、机器设备评估案例——船舶21
f一、市场比较法＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。该楼建筑面积69720566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9975平方米；上部建筑北幢69720566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69720566平方米。3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69720566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61276486平方米，地下为车库，建筑面积844408平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69720566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
f进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，
双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进
口花岗石办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖，大堂挑空二
层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施
齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标
志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
4评定估算
（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型
相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
实例
项目名称
A
新上海国际大厦
B
华能联合大厦
C
证券大厦
B比较因素条件表
地址浦东南路360号银城东路139号浦东南路528号
标价280028003000
比较因素条件表
物业名称因素情况名称
待估对象＊＊银行大厦
可比r