深圳住宅“豪宅”市场供应分析报告
□作者：徐宏德周强日期：2002815
作者注：说豪宅，必须给豪宅下个定义。豪宅定义不好下，不好下的原因不在于做研究给它界定范围，而在于不同人和区域对豪宅的认识不同，人均收入800美元的区域和人均收入5000美元的区域，对豪宅的界定和理解有很大的不同。此次研究所做的界定是从总价的角度着手。本文以翔实的数据记录了深圳目前豪宅市场的现状，确实在介入高端市场时，应该充分考虑目前不同客户层面的竞争情况、市场需求等因素。从本文来看，以较低的标准所界定的豪宅市场的推售量不到150万平方米，虽已供大于求，但远远没有某些文章或媒体所描述的那么可怕。
目标市场：深圳市住宅二级市场之“豪宅”市场
研究范围：2001年7月1日至今正式开盘项目的均价在7000元平方米以上，同时单位总价约在80万套以上的相关户型，具体包括以下几个范围：均价在70008000元平方米之间、面积在120平方米以上的户型；均价在80009000元平方米之间、面积在100平方米以上的户型；均价在9000元平方米以上、面积在90平方米以上的户型。
数据来源：世联地产基础数据库
资料整理：世联地产信息研究部资讯组
研究说明：本研究报告选取的时间范围，主要是根据房地产主要销售周期通常约在1年左右的一般规律来界定的。同时在价格范围上并不考虑楼层差和朝向差，因此会有部分均价7000元平方米左右的楼盘的低楼层住宅达不到研究范围而被选入，但也有部分均价不到7000元平方米的楼盘的高层住宅达到研究范围而未被选入，整体来说由于误差的交叉影响使总体误差降低许多。
一、开盘住宅楼盘一览
f从全市来看，共有34个项目在我们的研究范围之内，据统计这34个楼盘总的推售面积达到了25252万平方米，但是由于我们对豪宅市场范围的界定，在我们研究范围之内的推售面积只有14845万平方米，这才是真正意义上的豪宅市场。
二、区域市场概况
f从推售面积分布来看，豪宅的供应主要集中在福田，占到了全市6成的供应份额。南山占据第二的位置，供应量约占3成。罗湖和盐田的豪宅供应较少，这主要是由于这两个区自身的市场特性所决定的。
在所推售的豪宅户均面积中，除盐田因为个案不具有代表性外，南山成为供应住宅中户均面积最大的行政区。这主要是由于南山目前的豪宅主要集中在华侨城及其周边区域，其独特优越的自然景观为其豪宅的推出奠定了基础。福田区的户均面积最低，但也超过了150平方米，反映了豪宅的一个最基本的特征r