调研，研究覆盖范围内市场具体需求，确定市场容量。第三，规划者在充分了解市场的基础上确定合理的商业模式，并进行严格的投资分析测算，制定具体的投资回收及盈利计划。2、整体规划，提供配套服务
f物流作为新兴行业，到目前为止，我国还没有一套完整的物流发展国家产业政策，发展现代物流业所需的产业政策和产业规划尚未出台，而地方政府在进行物流规划时多从本地区利益考虑对物流发展作出安排，长远看来这势必延缓跨地区、跨行业、全国统一的、开放、竞争、公平、有序的物流大市场的建立。因此，物流园区建设的发展，需要从整体上来规模。其次，在地方层面来说，物流园区的建设应该充分考虑相关的政策配套及资源支持。调查显示：物流服务企业希望得到的支持集中在政策体制方面。571企业希望得到“优惠的融资政策”支持；超过40的企业希望得到“税收减免”支持及希望“健全相关法规”。对“选择入驻物流园区的原因”的调查也主要集中在以上方面。此外，物流专业人才的缺乏被制造、商贸、物流服务和运输企业共同认为是阻碍物流业务发展的重要因素。商贸企业和运输企业很注重“信息资源的集约性”，物流服务企业也希望能获得“物流研讨交流”和“提供全球营销渠道的相关资讯”。物流行业的发展很大程度上是一个系统工程，区域物流水平的提高对经济发展的整体效应也是显而易见的，因此，物流园区在规划时决不仅仅是简单的批地，政府还应该提供税收、融资和人才引进等多方面的配套政策及相关资源支持。3、选址坚持以市场为导向地理位置对于物流园区来说是很重要的，调查显示，无论是制造和商贸类企业还是物流服务和运输企业都将“优越的地理位置”作为是否入驻物流园区的重要考虑因素。物流园区的选址绝不是选择一个靠近机场、港口或高速公路的地段那么简单，综合考虑周边的货物集散情况是物流园区建设成败的关键。这在自发形成的批发中心、集散中心、货运站等仍然非常红火，而很多经由政府规划的物流园区却总是清净甚至萧条的现象中可以得到很好的说明。而在调查中，制造、商贸和物流服务企业都一致认为区域经济的欠发达而导致业务量较少是影响物流行业快速发展的重要因素；物流服务企业对于这一点体会尤其深刻，超过13的物流企业认为业务量不足是影响其发展的最重要因素之一。这个结果更是从一个侧面反应出选址要以市场为导向，综合考了周边环境。具体选址可以考虑以下标准：标准一：贴近市场物流园区建设的一个很重要r