中小城市商业地产的规划定位的策略和方法
一般的来说，商业项目定位首先是对项目所在的商业位置进行考察研究，在所在的城市历史那类的商业地位，核心圈、次商圈还是其他。但这是对于大中型城市而言。对中小城市这样的以及相关的方式就不一定使用。因为小城市区域小、人口少。不可能出现几个商圈。最多会出现不同业种的专业市场而已，并且也可能是针对物流的。因此，用大中城市的定位规划方法对中小城市去做一开始就错了。其结果就可想而知。中小城市的商业定位规划务必针对当地具体的情况，实事求是、因地制宜。不能机械照搬外地经验，在我国小城市是基层，极具当地具体的生态模式，不可能是千篇一律的尽管当前的城市化运动已经将各种中小城市同质化了，但是，做商业规划却不可以随波逐流，必须坚持尊重实际客观的商业需要进行。但是，中小型城市的商业有必然会有各种类型的，按规模可以分成中小型的购物中心、综合商场、专卖店、专卖商场、中大型中餐正餐餐饮、中小型餐饮、小餐馆等等；按业种可分成超市、百货、游戏厅、休闲吧、影院、各类餐馆等等。不论怎么分，一定要根据项目所在位置的各个基本要素综合指数分析。一、在建筑体量和主要业态的判断上，应该以人口基数、日均客流、已有商业建筑、在建筑体量和主要业态的判断上，应该以人口基数日均客流、已有商业建筑、和主要业态的判断上各类业种饱和度、在本市的首位度、已报在建相似项目比本项目大小等标准进行评估相似项目比本项目大小评估规各类业种饱和度、在本市的首位度、已报在建相似项目比本项目大小等标准进行评估规划。下面是我们团队在长期的工作实践中摸索研究的几项具体综合指数组合策略参照。
1、以在商业街的中小型购物中心为例
表一
在商业街的中小型购物中心
503524123035241220352412
以500米长的商业街为例
城市人口___万以下商业街日均客流___万人次左右商业街已有商业建筑___万平米左右商业街各类业种饱和度___左右在本市的首位度是___名已报、在建的商业项目体量比本项目
1416
1113
810
1416
1113
810
1416
1113
810
90
80
70
90
80
70
90
80
70
1
2
0
1
2
0
1
2
0
大于
等于
小于
大于
等于
小于
大于
等于
小于
定位建
体量___万平米为宜
56
34
12
f议
2、以中心型社区商业购物中心为例以中心型社区商业购物中心为例
表二
中心型社区商业购物中心的体量和业态的判断
建筑___万平米左右563412日均客流__千人次左右81170r