房地产开发企业资金运作与管理特点分析
房地产开发企业资金运作与管理特点分析文李勇威
企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。
一、
房地产开发企业资金流特点
取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞
买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要
为自有资本金。
取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金
等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自
有资本金。
项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包
f括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各
个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投
资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成
项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。
开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、
装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费
等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。
项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的
产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。
上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资
金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资
金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出
部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续
支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型
物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资
金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归
零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经
营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。
二、
房地产开发企业资金管理的关键
通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资
金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产
企业也不例外。
f1、投资计划是资金管理的前提房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特
点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资r