第三节
房地产开发贷款的风险及风险管理
一、房地产开发贷款的主要风险（一）房地产开发贷款的主要风险房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款有不能按时、足额（包括本金和利息）收回的可能性。1、违约风险2、抵押房地产价值风险3、利率风险4、流动风险5、欺诈风险1、违约风险借款人违约是指借款人终止对贷款的偿还，并已达到或超过规定的期限。借款人违约有被迫违约和理性违约。被迫违约是指由于借款人支付能力不足而无法如期偿还贷款所造成的违约。理性违约是指借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还款责任的违约。如在房地产市场价格下跌到一定程度时，借款人继续履行借款合同所带来的损失可能大于其违约所带来的损失，此时借款人就可能采取理性违约行为。2、抵押房地产价值风险如果房地产估价人员由于理论水平、实践经验、职业道德、疏忽或过失等方面原因，在设定抵押时将房地产价值评估过高，会给抵押权人带来风险。即使在设定抵押时的价值评估是客观合理的，但如果未来的经济不景气、房地产市场萧条，抵押房地产的价值可能下跌。如果抵押房地产被人为损坏，其价值也会下跌。如果下跌后的抵押房地产的价值不足以清偿剩余贷款的本利和，则贷款人就可能遭受损失。3、利率风险对于固定利率的贷款来说，由于贷款利率在整个贷款期间不随市场利率的变化而改变，贷款人承担了全部的利率风险。如果在贷款期间市场利率下跌，借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的贷款。这样，贷款人就有可能遭受利息收入的损失。而对于浮动利率的贷款来说，如果在贷款期间市场利率上升，借款人有可能因还款负担的加重而造成违约风险。4、流动风险房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款，抵押贷款债权流动性较差，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上就要求有健全的风险转换机制作保障。如果担保制度、保险制度及房地产抵押贷款二级市场不完善，贷款人就难以转移这种风险。5、欺诈风险
1
f欺诈风险主要是指借款人采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，骗取超过其偿还能力的贷款；或者采取隐瞒的手段将房地产多次重复抵押，使累计贷款金额超过房地产的价值；或者共有的房地产未经其他共有人书面同意，抵押人采取欺诈手段将共有的房地产抵押贷款。这些可能使贷款人受骗，从而可能出现风险。6、不可抗力风险在抵押贷款期间，由于战争等不可抗力导致抵押房地产灭失或贷款无法收回，从而出现不可r