国内商业地产规划的10大误区
如何成功的设计一个商业地产项目？这是许多商业地产开发商所关心和苦恼的。因为商业地产项目和住宅地产项目不同，它不能只是一个建筑设计，它还要进行商业规划设计。除了要遵守建筑规范和消防规范之外，还要遵守商业规范，这种商业规范是以商业需求和商场竞争力。目前，国内很多商业地产项目在后期的商业经营中普遍存在这样或那样的问题，一个重要的因素，就是由于在前期规划过程中，存在着许多误区所致。几年来，我们接触了很多或成功或失败的商业地产案例，总结，归纳出目前中国商业地产规划设计的十大误区。误区一：用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上不同，建筑设计误区一更多考虑的是如何体现建筑艺术，保障建筑功能和技术需求，满足消防规范。尽管他们在进行建筑设计过程中，也会去考虑今后商业的使用功能个经营要求，但由于缺乏商业理论和经营实践，因而也很难充分把握商业的专业需求。而商业规划设计是以商业需求为导向，依据时常需求、业态定位和商业经营需要而进行的包涵各项商业使用功能的设计，这种设计不但体现在层高、桩距、荷载、空间结构上，还体现在功能分区、能源配置、设备配套等专业和细节上。所以，如果只有建筑设计而不进行专业的商业设计，是很难保证商业建筑能满足今后商业的招商、经营和管理的需要。误区二：误区二：建筑设计先于商业设计，有很多开发商在拿到一个商业地产项目后，首先想到的就是请建筑设计师进行建筑设计。开发商按建筑设计进行报建和施工，等竣工转入招商工作，往往发现不是层高、桩距、荷载不符合主力店的要求，就是减力墙影响了空间结构和商业布局，不是电梯的位置不对，就是电的负荷不够，不是能源分区不利于经营控制，就是消防分区影响了商业经营。这样就出现了商业物业的空间结构和配套设施不能满足商业业态和经营功能的需要。因此，不但影响了前期招商，而且还严重影响了后期商业经营。误区三：用营销策划代替商业规划，很多商业地产开发商仍然用住宅地产的开发思维模式，误区三：在项目开始之初，就请一家房地产策划公司对项目进行营销策划，虽然这些策划公司也会对商业地产项目的商业定位、楼层布局等进行商业策划，但是由于策划公司不能很好的理解和把握商业经营管理的要求，不能从商业专业的角度对业态定位、楼层布局、功能分布、交通动流、客流组织、能源分区、设备配套等方面进行把握。因此，是不可能实现商r