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房地产项目现金流管理分析
作者：代绍山来源：《经营者》2015年第12期
摘要房地产是一个需要大量资金投入的开发项目，缺乏资金投入，就无法进行项目的持续开发，一些开发商往往过分注重利润，忽视对现金流的管理，或者虽然重视现金流的管理但管理方法不当，导致开发资金缺口频繁出现。本文从房地产项目开发的全过程着手，详细探讨关于房地产资金流管理的进程，仅供借鉴。
关键词房地产项目现金流一体化管理
激烈的竞争环境迫使不少中、小房地产企业在发展中越来越重视对现金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏统筹，给项目的持续开发带来资金困扰，经常临时到处筹资来弥补支付缺口，影响工程进度，甚者造成烂尾楼、公司破产。针对这一问题，房地产企业需要提高现金流的管理水平，以此促进开发项目的顺利完工和交付，避免出现账面盈利而实际现金流净流出的局面，使得企业难以持续发展。
一、决策阶段的现金流管理
房地产企业在决策阶段做好现金流的预测比较关键，包括项目开发各阶段的现金流出和现金流入。科学、合理的现金流预测对项目的投资决策起着至关重要的作用，特别是对现金流入的客观预测，预测不当可能导致决策不当，项目整体现金净流入才有投资的必要；科学、合理的现金流预测为企业提前做好阶段性筹资、有效开展增收节支等工作提供依据。在决策阶段，房地产的现金流管理主要需要解决以下三个方面的问题：
一是投资决策。主要是指项目是否具有开发的价值，企业的发展情况是否能够提供项目所需要的开发资金。而投资决策就是通过投资运营、成控、销售及财务等部门通力合作，综合各项因素，计算出项目的收益率、所需资金以及回收期等，从而为领导决定是否开发该项目提供决策依据。科学合理的决策在一定程度上能避免项目开发过程中出现资金缺乏的情况，也能保证房地产项目的质量。
二是土地报价。这是房地产开发最先需要关注的一个重要问题。近几年来，我国土地出让制度得到完善，对于土地的竞争也形成了制度，在这样的情况下，对于土地的预测价格就不会出现很大的差距。为此，现金流管理的相关人员，不仅需要了解公司的资金情况，还需要了解土地市场政策，这样才能在土地报价中取得胜利。
三是方案调整。制定一个完整的方案是开发房地产项目必不可少的，并且要不断的根据具体情况的变化进行方案调整，以便能够减轻资金带来的压力，也降低了项目开发的风险，能够
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