城宇价格策略草案
城宇项目组2011年8月29日星期一
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f第一部
市场分析
1、市场规模：某县房地产市场整体处于较快发展阶段，市场在售楼盘较多，存在规模较大项目，如凤凰城、阳光悦城、龙腾首府、第一公馆等。整体市场状态良好且健康发展。相对于来讲，本项目在规模上不存在优势。2、主要定位：某县主要项目中建筑风格主要以简欧式为主，主要的诉求点为：欧式建筑、园林，高贵生活，整体定位较高。另辟蹊径但却不失主流的定位是本项目的突破。3、建筑形式：市场上主要流行高层、小高层，以两室及三室为主。市场需求以比较使用的较大面积三室为主，本项目迎合了市场需求。但是，对于交房标准，市场上均是毛坯装修，对于装修交房处于市场空白阶段，本项目可加以利用。4、价格：某县市场均价状况如下：银都花园3500元、龙腾首府3400元、第一公馆3300元、阳光悦城3200元、香榭名筑3200元（证件不全）、瑞祥家园3500元。同时，各个项目均没有显著涨价，价格比较稳定。从市场价格中可以看出，某县市场均价在3200元3500元之间，价格相对较高，针对本项目规模、证件等现状，单纯追随价格持平或更高显然不具有优势，甚至会产生不利影响。5、促销活动：经过市场走访发现，除龙腾首府全款降价优惠以外，其他楼盘均表示现阶段无促销活动。同时，促销活动形势较单一，主要以价格优惠为主，对于赠送装修、面积等形式处于空白。本项目对此加以操作利用，将会有较好的效果。6、消费者：某县消费者对于房子的需求主要是满足基本的生活需求，实际的才是消费者最想得到的，对于过高的概念、观念、景观等需求并不重视。目前各楼盘的主要客群多为县城内消费者同时还有周边乡村的消费者，随着各楼盘的相继入市，县城内消费者已接近饱和，而越来越多的乡镇居民纷纷涌入城市，因此我们的目标客群应更多的关注这类人群。对于促销，实际的价格优惠与实物优惠是对消费者刺激作用较大的。7、传播：某县市场由于经济发展状况限制，媒介有限，市场上楼盘主要借助于纸媒进行宣传，包括：宣传单页、户外广告、亚太广告、车体、路牌、道旗等，同时存在街道广播、宣传车、短信等方式。
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f本项目由于暂时的证件问题，在传播媒介考虑中应当慎重，保证效果的同时促进销售。
第二部
项目现状
1、项目目前证件不全，同时由于规划问题停售一段时间，这将造成市场对于项目一定程度的信心缺失，甚至成交客户对于本项目信心会受到较大影响。因此，解决信心问题至关重要。2r