2015年房地产行业转型分析报告
2015年房地产行业转型分析报告
2015年8月出版
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这一轮的复苏，不同于以往每一次的行业景气上行。销售的回暖并没有伴随投资热情的高涨，企业要么就是觉得一些区域地价太贵，要么就是觉得一些地方供给严重过剩。转型已经成为了全行业的话题。房地产企业的管理架构，究竟是否适应未来的世代？撇开土地，中国房地产开发企业是否真的存在核心竞争力？在互联网时代，物理空间的组织和营建，是否有新的时代内涵？一、转变，现在必须发生1、中国新房开发的长期增长空间已经受限当前我国的存量住宅估计有180210亿平米，假设存量住房的平均剩余使用年限30年，则我国维持存量住房规模不下降所需要的新房年开发规模为67亿平米，这远远低于2013年20亿平米的房屋新开工。需求总是有边界的，中长期看新房开发行业将趋向衰退。过去很长时间，我国房地产市场高歌猛进，商品房销售面积和房地产开发投资迅猛发展。到今天，我国新房开发的规模，相比很多发达国家要庞大很多。我们相信，这种极大的新房开发规模是不可持续的。房地产开发企业要么走向转型，要么就走向衰退。2、区域分化，三四线局部面临去化压力
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从总量而言，我国当前的城市化水平还不算太高，人均居住面积还不算太大，年龄结构的变化在未来510年也并不那么糟糕，市场仍然有发展的空间。但我国市场仍然面临结构化问题，部分区域长期面临供应压力。结构性矛盾之下，三四线城市存货亟待消化，房价上涨动力也不足。不过，我们认为，由于三四线城市本身也有分化，而且三四线比一二线城市成本端压力明显更小。供应端的压力将促使企业减少在三四线的拿地，加快转型的速度，但这并不会导致三四线城市经营的公司在销售和业绩增速方面明显落后于其他地产企业。应该说，一二线更需要选地的眼光，而三四线则更需要开发流程的控制。3、区域分化，一二线局部地价透支房价上涨潜力2011年以后，越来越多开发企业倾向于将资源配置在一二线核心城市。相比三四线城市，一二线核心城市人口流入趋势明确，潜在需求更加旺盛，新流入人口年龄结构也更加健康。与此同时，金融机构也将一二线城市土地市场视为避风港，给予一二线核心城市土地更多的融资便利。但产业发达也好，人口聚集也罢，最多只能说明一线城市适合买
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房，并不能说明一线城市适合开发企业生存r