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投资性房地产公允价值运用的利弊及建议
作者：胡彦宏来源：《商业会计》2012年第09期
随着我国经济的发展，投资性房地产迅速成为我国企业与个人生活中的重要内容。《企业会计准则第3号投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）对投资性房地产的计量进行了规定，但在实际执行过程中存在一些问题。本文对投资性房地产的界定、公允价值计量及存在的问题进行了探讨，并提出了简单的建议。
一、投资性房地产的界定
企业持有的房地产有不同的目的和用途。但是如何界定房地产是否为投资性房地产，需要看房地产的经济性质。投资性房地产准则规定：为了赚取租金而出租建筑物、出租土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权是投资性房地产。而对于那些作为存货的建筑物，自用的房地产不作为投资性房地产。笔者认为这样规定过于笼统，下文进行讨论。
（一）对于已经出租房地产的界定，需要分类讨论。第一种情况，甲企业将房地产租给了乙企业用于餐饮服务，但是甲企业对于这项房地产还要进行维修等日常维护工作，甲企业对于此房地产提供的服务比重远小于乙企业，所以甲企业应该把此房地产作为投资性房地产。第二种情况，甲企业不仅要对此房地产提供维修等日常维护工作，还要对客人提供各种服务，甲企业就不能把此房地产作为投资性房地产，而是自用房地产了。所以对于出租的房地产，我们需要进行严密的讨论。
（二）对于闲置并且没有确定其用途房地产的界定。对于此类房地产，我国会计准则并没有进行规定它是投资性房地产还是普通性质的房地产。但是可以参照《国际财务报告准则》相关规定：如果企业持有的房地产并没有确定是用作存货或是自用厂房，还是用于出售，可以把这类房地产的用途视为用于资产增值，作为投资性房地产处理。
二、投资性房地产公允价值运用的利弊
（一）公允价值运用的优点。公允价值的引入比较适合在房地产行业应用，因为房地产价格受到经济发展情况、房地产供求情况的影响比较大，加上最近几年来房地产行业的迅猛发展，房地产的价格变化较快，购买价与过一段时间后的市场价相差很大，如果只按购买价计量房产价格，显然会背离市场价格。即用以前的账面价值对房地产进行计量，其实际价值不会得到真实的体现。例如上市公司张江高科是一家房地产公司，拥有大约65万平方米以上的房地产，其主要经营方式是租赁其拥有的厂房和办公用房。经过相关机构研究表明，如果按照公允
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