年修宪和《土地管理法》修订，已经过去26年了，距离1990年国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，也已经24年了。可是农村集体土地转让的办法，还是没有出台。一部根据上位法授权应该出台的法规，耗时24年没有进展，让人不得不莫名惊诧了。而且，即便今天看来，也依然遥遥无期。
限制农村土地转让的法规
更加令人不解的是，在此期间，不仅没有出台转让农村土地的可依之“法”，反而出台了一系列限制、禁止农村土地转让的法规。例如，1999年国务院出台《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号），规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。再如，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发200428号）中规定：禁止城镇居民在农村购买宅基地。2007年12月，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策
f的通知》（国办发〔2007〕71号）更是明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或者小产权房”。至此，对于“城乡二元”的土地制度，我们有了进一步的认识。城乡二元，表面上是所有制的二元，实质上是转让权的二元。因为事实上没有转让权，农村土地的产权大大弱于城市土地。因为不能转让，不能进入市场，不能利用市场机制进行高效配置，农村土地也就不能挣得更多收入，这是农村落后的产权根源。
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