增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。
f预计20122014年城镇住宅需求年均约127亿平米2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米，假设20092011年新开工面积在20122014年竣工，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均123亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次业的新房需求年均大约是2732亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7892亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，也远远不如，降幅达520。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法撬动全国住宅销量的持续快速增长。根据联合国人口署预测，20102020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计140亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9，占全国新
f增人口带来的首需求的23。总体而言，一线城市潜在需求尤其是刚性需求强劲，但供应量不足，成交量在2012年高基数的基础上难以大幅增长，价格上涨空间大；二线城市供求基本平衡，价格未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力；三线城市的供应量较大但潜在需求不足，价格下行风险逐渐暴露。当前，全国住宅库存积压已达3亿平方米，20122014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。根据相关统计机构的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平米，预计20112020年十年间13亿平米将是顶峰，全国全部新增商品住宅需求约120亿平米，如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5以内，这完全无法比肩过去十年年均20以上的增长。从结构上看，前五年首次业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户55的现有城市居民家庭住r