北京房产律师王兴华解说房产交易中卖方负有的瑕疵担保义务
房产买卖是典型的有偿合同，出卖人应当对出卖的房屋产权承担瑕疵担保义务。北京房产律师将瑕疵担保义务分为两类，权利瑕疵责任和质量瑕疵责任。权利瑕疵责任是指出卖人负有使买受人取得的房屋产权不受任何第三人干涉和主张的义务，因第三人向出卖人主张权利，或向买受人追索出卖物，或向出卖物追索物上债权，致买受人权利或利益受损，出卖人均应承担责任。《合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定者除外。“另有规定者除外”是法定免责事由，出卖物产生新的物上债权，如纳税，以及《合同法》第一百五十一条规定的“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖标的物享有权利的”。出卖人不得在合同中约定免除自己的权利瑕疵担保义务，即使约定也属无效条款。出卖房产的专业代理人，如房地产经纪人、律师，在代理出卖房产时，查明待售房产上是否有第三人权利存在是非常重要的。质量瑕疵担保义务在房产买卖中发生较少，即使发生也只是发生在期房交易中，现房交易一般很少发生，除非出卖方故意隐瞒房产缺陷。两种瑕疵担保义务也有区别，权利瑕疵担保义务是法定义务，第三人是否主张权利，有没有可能主张权利属法律上的事由，不以买受人意志为转移；而质量瑕疵担保义务则不同，质量条款属买卖双方约定条款，对质量瑕疵买方只要接受，就不存在卖方的担保义务。尤其对于房产这种特定物，《中华人民共和国质量法》第二条明确规定，质量法不适用建筑工程，因质量产生的争议也大多数发生在期房买卖交付阶段，现房买卖较少发生。对于房产这种特定物来说，权利瑕疵是影响买卖交易安全的大事，应特别注意，要区别于汽车、电器类等可以工业化大批量生产的种类物对待，种类物的质量瑕疵担保义务要重于权利瑕疵担保义务，因为这件不行，可以换那件，这辆不行可以换另一辆，换了也不影响，而房产则不行，物权所指向的特定物具有惟一性，难以替代。
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