武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）武汉市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）2002
武房市2002148号
第一章总则第一条为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》、《武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》、《房地产估价规范》和《城镇上地估价规程》的有关规定，制定本规范。第二条本市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁评估适用本规范。第三条采用本规范的估价目的统一称为“城市房屋拆迁”．房屋拆迁评估是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。房屋拆迁评估对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。第四条房屋拆迁评估的价值定义是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场价值。即不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。第五条房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日．房屋拆迁评估作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过15日。第二章估价方法第六条房屋拆迁评估应手用市场比较法进行评估。不能适用市场比较法的，可采用收益法进行评估。难以确定房屋租金收益的，采用成本法或其他方法进行评估。第七条采用市场比较法评估的，应在拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过12个月的充分房地产市场交易实例，包括房屋拆迁范围内的交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例进行比较修正。可比实例的成交单价一般相差不应超过30％。第八条采用收益法评估的，应同时选择二种以上的评估方法进行评估。第九条采用收益法评估的，评估结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照其同一经
f营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定，安全利率直选取5年期国债利率。第十条采用成本法评估的，应当采取房地分别评估的方式，评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法求取。建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋拆旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算、房屋建筑设备应单独计算折旧。第十一条采用成本r